• Dwight Culbard

De woningmarkt in 2019 en 2020



Geschat wordt dat er in 2019 zo’n 20.000 buy-to-let (kopen om te verhuren) transacties in de koopwoningmarkt zijn geweest en dat het aandeel van buy-to-let woningen in navolging van 2018 is gestegen. De meeste investeringen werden gedaan in woningen tot 3 ton. Beleggers en geldschieters zorgen daarmee voor dat er onder andere mensen met middeninkomens die op de koopmarkt tussen wal en schip vallen een eigen plek kunnen hebben. Omdat ze teveel verdienen een sociale huurwoning en te weinig voor een koopwoning.

Er is een grote behoefte aan woningen dat zie en hoor je elke dag in het nieuws. Anno 2020.Want de krapte op woningmarkt, zowel huur als koop blijft toenemen. Daardoor wordt de grens van de betaalbaarheid bereikt. Nieuwe huurders betalen in Nederland gemiddeld 11.58 euro per m2 . Dit betekend een stijging van 5.45 ten opzicht evan de prijzen een jaar eerder. Koopwoningen in Nederland kosten in het derde kwartaal van 2019 zelfs 7,2% meer dan dezelfde periode het jaar ervoor. Met name starters en alleenstaande zijn hierdoor aangewezen op de vrij sector huurwoningmarkt. Ook in de gereguleerde sector zal nieuw aanbod nodig zijn.


Het werkelijke beeld


Het geluid was dat de particuliere belegger aan de prijsstijging van de koopwoning zou hebben bijgedragen. Recente onderzoek naar mogelijke woningprijseffecten van het kadaster en de universiteit van Amsterdam bracht daarin nuance: Een causaal verbande tussen prijsstijgingen en beleggingen van particulieren is er gewoonweg niet. Ook de aantrekkelijkheid van een buurt kan de prijs opdrijven.

Het planbureau voor de leefomgeving kwam in oktober eveneens met een rapport. Dit keer over de particuliere belegger en zijn of haar motieven, Het beeld van de particuliere belegger zoals dat in diverse media bestond, wordt daarin weerlegd. Het grootst deel van de particuliere beleggers heeft, in tegenstelling wat andere denken, een bescheiden aantal woningen voor de verhuur (1-5). Elke vastgoedinvesteerder financiert op een andere manier en heeft zijn of haar eigen motivatie. Je kunt simpelweg niet spreken van één type particuliere belegger.


Dit verandert ook het debat rondom buy-to let. Minister Ollongen, die opdracht gaf voor het onderzoek van het kadaster en de universiteit van Amsterdam, schreef in een brief aan de tweede kamer dat er slechts één oplossing is om vraag en aanbod weer in balans te brengen: meer nieuwbouw. Tot 2030 moeten er jaarlijks minstens 75.000 woningen bijkomen om het groeiende aantal huishouden in Nederland te kunnen huisvesten. Door de stikstofproblematiek en het dalende aantal nieuwbouwvergunningen is het alleen wel de vraag of het te kort de komende jaren opgelost wordt

In 2020


Dat de particuliere vastgoedbelegger nodig blijven voor een gezonde woningmarkt, zal in 2020 dus niet veranderen. En de jaren daarna ook nier. Dit lijkt de politiek ook in te zien. Hoe dat uitpakt voor de aangekondigde maatregelen op Prinsjesdag zal in het nieuwe jaar blijken.